Det nye hus betragtes som afleveret, når entreprenøren har meddelt bygherren, at det aftalte (kontraktens indhold) er udført, eller når der er afholdt afleveringsforretning, som beskrevet nedenfor. Det er byggeselskabet, der skal bevise, at arbejdet er afleveret.
Huset betragtes ikke som afleveret, hvis der forligger væsentlige fejl og mangler. Disse mangler skal byggeselskabet dog være gjort opmærksom på senest 10 arbejdsdage efter, at bygherren har fået meddelelse om, at huset er færdigt. Huset betragtes først som afleveret, når eventuelle fejl og mangler er afhjulpet.
Afleveringsforretning
Afleveringsforretning betyder, at der afholdes en officiel overdragelse af det nye hus. Hos langt de fleste byggeselskaber vil dette være normal procedure. Dog anbefales det, at aftale en sådan afleveringsforretning skriftligt.
I henhold til AB forbruger indkaldes bygherren til afleveringsforretningen af byggeselskabet med minimum 5 arbejdsdages varsel. Afleveringsforretningen afholdes senest 10 arbejdsdage efter, at huset er meldt færdigt.
På dagen for afholdelse af afleveringsforretningen skal byggeherren, uanset om man fra byggeselskabets side er enig eller uenig, sørge for, at byggeselskabet, har udarbejdet en afleveringsprotokol, hvori alle anmærkninger kan indføres. Her anbefaler Danskhus' eksperter, at man har en byggerådgiver med, da dette medvirker til en mere professionel dialog mellem byggeherre og byggeselskab. Det anbefales endvidere, at lade en byggerådgiver gennemgå huset for fejl og mangler inden afleveringsforretningen. Dette bør ske, selvom der har haft en byggerådgiver tilknyttet gennem hele byggeriet. Når afleveringsforretningen er overstået, underskrives protokollen af begge parter.
Anerkender byggefirmaet ikke en eller flere fejl i protokollen, skal byggeselskabet skriftligt gøres opmærksom på fejlene via en formel klage – gerne i et anbefalet brev. Her er det vigtigt med udførlig dokumentation, der helst er udarbejdet af en fagmand.
Vil byggefirmaet/håndværkeren stadig ikke acceptere de fundne fejl og mangler, har du følgende muligheder:
- Byggeriets klage- og ankenævn samt garantiordninger
- Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed (udmelding af syn og skøn)
- De civile domstole
For at undgå procedurefejl anbefaler vi, at du rådfører dig med en advokat – selvfølgelig afhængigt af, hvor stor fejlen/manglen er. Det skal dog bemærkes, at en god dialog med byggeselskabet mange gange kan udrede en eventuel tvist. Hvis ikke det ikke er tilfældet, og ovenstående instanser må tages i brug, anbefales det, at de kontaktes i anførte rækkefølge.
Oftest vil det ikke nå så vidt, fordi byggeselskaberne i høj grad ønsker, at byggeherren kommer godt i hus, men også fordi mange byggeselskaber i dag tilbyder betaling ved indflytning, hvor der ikke udbetales penge, før huset er færdigt som aftalt i kontrakten.
Byggeselskabet har, hvis ikke andet er aftalt, pligt og ret til inden for rimelig tid at afhjælpe fejl og mangler, der påvises ved afleveringen eller inden 5-års eftersynet, såfremt der ikke er indtrådt forældelse (inden for rimelig tid, med udgangspunkt i fejlens omfang), jf. ovenstående. Der skal fastsættes en rimelig frist for, hvornår manglerne skal være udbedret.
Afhjælpes fejl og mangler ikke inden for rimelig tid, efter de er påvist, kan forbrugeren for byggeselskabets regning lade manglerne afhjælpe af en anden eller kræve et afslag i prisen til dækning af arbejdets udførelse.
Er afhjælpningen uladsiggørlig, og er byggeselskabet ikke i stand til at afhjælpe manglerne, kan byggeherren altid afhjælpe disse på byggeselskabets regning. Det samme gælder, når byggeherren har grund til at antage, at byggeselskabet ikke foretager afhjælpning på rette måde eller uden unødvendig ophold.
Byggeselskabets afhjælpningspligt og byggeherrens adgang til at foretage afhjælpning for byggeselskabets regning bortfalder, hvis afhjælpning er umulig eller er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter. Ved bedømmelsen heraf skal der tages hensyn til bygherrens interesse i, at aftalen opfyldes. Bygherren bevarer dog i alle tilfælde retten til afslag i entreprisesummen.
Reklamationsfristen
Byggeherren kan kun påråbe sig fejl og mangler, som byggeselskabet adviseres om, inden for rimelig tid (0-5 år efter aflevering, alt efter omfang), efter at manglerne er eller burde have været opdaget af byggeherren, hvorfor det er vigtigt med en fyldestgørende protokol fra afleveringsforretningen.
Hvis byggeselskabet har gjort sig skyld i groft uforsvarlige forhold, går reklamationsfristen ud over de 5 år, som sædvanligvis er gældende, såfremt ikke andet er aftalt.